Constat d’huissier et sous-location illégale : La réponse légale à une pratique frauduleuse

L’apparition de plateformes en ligne du type Airbnb a multiplié le nombre de sous-locations illégales de logements d’habitation. Les locataires voyant dans cette nouvelle pratique une manière de gagner de l’argent facile, ils n’hésitent plus à franchir le pas malgré les contraintes juridiques existantes. Face à cette situation, le constat d’huissier se révèle être un outil précieux pour le bailleur car il lui permet d’établir la preuve de la sous-location illégale, de faire valoir ses droits à l’égard du locataire et de récupérer par la même occasion le montant des sous-loyers.

Penchons-nous quelques instants sur la location illégale et regardons ce que peut nous apporter un constat d’huissier en la matière.

1. Qu’est-ce qu’une sous-location illégale ?
2. Qu’est-ce qu’un constat de sous-location illégale établi par un huissier ?
3. Pourquoi établir un constat d’huissier en cas de sous-location illégale ?
4. Qui peut demander un constat de sous-location illégale ?
5. Quel est le prix d’un constat de sous-location illégale ?

1. Qu’est-ce qu’une sous-location illégale ?

Le locataire d’une résidence principale peut héberger à titre gratuit des membres de sa famille ou des amis sans avoir besoin d’en référer à son propriétaire.

En revanche, lorsqu’il met la résidence à la disposition d’un tiers en contrepartie d’un loyer, il ne peut le faire qu’avec l’autorisation du bailleur.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est clair sur le sujet : « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Il est précisé par la suite que le montant du sous-loyer ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Bien souvent, lorsque le locataire sous-loue illégalement le logement, le montant qu’il fixe pour les sous-loyers est supérieur au montant qu’il paie lui-même au bailleur. La sous-location lui crée ainsi une source de revenu qui peut être importante mais qui est illégale.

En effet, pour procéder à une sous-location, l’autorisation préalable écrite du bailleur est indispensable tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du sous-loyer.

À défaut, la sous-location est illégale et les risques encourus par le locataire sont de trois ordres :

• La résiliation du bail en raison du manquement à ses obligations
• Le reversement au bailleur de tout ou partie des sous-loyers
• Le paiement de dommages et intérêts au bailleur

Lorsque le bailleur se rend compte d’une sous-location illégale, le problème de la preuve va se poser. En effet, comment prouver de manière neutre et impartiale une sous-location illégale afin que le juge ne remette pas en cause sa fiabilité ? C’est là qu’entre en scène le constat d’huissier !

 2. Qu’est-ce qu’un constat de sous-location illégale établi par un huissier ?

Le constat d’huissier est un outil précieux dans le domaine du droit pour attester et documenter de manière impartiale la réalité d’une situation.

Dans le cas de la sous-location illégale, il s’avère particulièrement utile car il permet de donner au bailleur une preuve neutre et objective.

Le processus de constatation d’une sous-location illégale par un huissier de justice commence par la prise de contact avec le bailleur. L’huissier l’écoute attentivement pour recueillir le maximum de détails, répondre aux premières questions et prodiguer des conseils en fonction de la situation.

Il se déplace ensuite sur les lieux pour procéder aux constatations. L’huissier a la faculté de recueillir les témoignages du concierge ou des voisins, de prendre des photographies, de relever la présence de plusieurs noms sur la boîte aux lettres et tout autre élément de preuve pertinent. Lorsque le logement est présent sur des plateformes du type Airbnb, l’huissier peut également dresser un constat sur Internet pour consigner l’annonce de la sous-location, le prix de la nuitée et les différents commentaires postés par les utilisateurs.

L’objectif de ces actions est de rassembler dans un procès-verbal le maximum d’éléments de preuve pour étayer la sous-location illégale.

Enfin, la qualité de l’huissier de justice fait que le constat est difficilement contestable par la partie adverse.

3. Pourquoi établir un constat d’huissier en cas de sous-location illégale ?

La constitution de la preuve

Le constat d’huissier permet de prouver la sous-location illégale de manière neutre et objective. En effet, le statut d’officier public ministériel reconnu par la loi aux huissiers de justice fait que leurs constats sont difficilement contestables. Celui qui en est titulaire a donc un avantage indéniable sur la partie adverse.

La règlement amiable du litige

Lors du règlement amiable du litige, le constat dressé par l’huissier peut faire prendre conscience au locataire que la sous-location illégale a été attestée et documentée par un officier ministériel. Il peut, sur la simple vue du constat et sur les conséquences légales qu’il encourt, décider de l’arrêter immédiatement.

La résiliation du bail

Un constat de sous-location illégale permet d’introduire une action en justice pour demander la résiliation du bail. En effet, la sous-location illégale constitue un manquement du locataire à ses obligations suffisamment grave pour entrainer la rupture du contrat de location.

La demande de versement des sous-loyers perçus par le locataire

Comme le locataire n’a pas le droit de tirer profit du bien en location sans l’accord du propriétaire, il peut être condamné à reverser au propriétaire tout ou partie des sous-loyers qu’il a perçus. Pour évaluer ce montant dans le cas d’une sous-location via un site web du type Airbnb, un constat sur Internet est opportun pour prouver le montant de la location à la nuitée et relever le nombre de commentaires présents.

4. Qui peut demander un constat de sous-location illégale ?

Toute personne qui a intérêt et qualité à agir peut demander à un huissier de dresser un constat de sous-location illégale, comme :

• Le bailleur : le propriétaire peut demander un tel constat si la sous-location est faite sans son accord.
• Le syndic de copropriété : si le logement est situé dans une copropriété, le syndic peut agir et demander un constat de sous-location illégale à un huissier.
• Les mairies : certaines communes fixent la durée maximale de la sous-location à 4 mois et imposent aux locataires de faire une télédéclaration de location saisonnière. À défaut, elles peuvent demander à un huissier de constater une sous-location illégale.

5. Quel est le prix d’un constat de sous-location illégale ?

La liberté des prix des constats

Le prix d’un constat de sous-location illégale est déterminé par l’huissier qui jouit d’une liberté tarifaire dans le domaine. En effet, il n’existe pas de réglementation officielle qui fixe un tarif standard pour ce type de constat.

Le coût du constat peut varier en fonction de plusieurs critères :

• L’expertise de l’huissier dans ce domaine
• La nature des éléments à documenter : une annonce de location web, une boîte aux lettres, etc…
• La quantité des preuves à recueillir
• Les frais de déplacement

De manière générale, les prix des constats en matière de sous-location publiée sur Internet varient entre 100 € et 350 € TTC. Ils peuvent toutefois s’élever à des montants beaucoup plus élevés dans des cas exceptionnels. Consultez notre étude sur les prix des constats d’huissiers pour en savoir +

Qui paie le constat ?

La personne qui initie la demande de constat a la charge de son paiement.

Cependant, des circonstances particulières peuvent influencer sur cette charge :

• Si les parties impliquées parviennent à résoudre le différend à l’amiable, elles peuvent décider que les frais du constat soient pris en charge par la partie responsable de la sous-location illégale.
• Si l’affaire est portée en justice, le juge peut décider en se basant sur la gravité des faits de mettre à la charge du locataire le paiement du constat.

En conclusion, le constat de sous-location illégale est un outil juridique essentiel pour les propriétaires qui soupçonnent des sous-locations non autorisées. Il permet de protéger les droits des propriétaires, de maintenir l’ordre dans les copropriétés, d’assurer le respect des contrats de location et de maintenir l’intégrité du marché de la location immobilière.