Lorsque le locataire ne paie plus son loyer, il est essentiel de réagir rapidement. L’huissier de justice, acteur clé dans ce type de situation, intervient pour garantir le respect des droits du bailleur tout en respectant les procédures légales. Cet article explique de manière détaillée et pédagogique le rôle de l’huissier en cas de loyers impayés.
- Pourquoi faire appel à un huissier ?
- Les étapes d’une procédure pour loyers impayés
- Coût et prise en charge des frais d’huissier
1. Pourquoi faire appel à un huissier ?
En cas de loyers impayés, le bailleur ne peut pas agir seul pour récupérer son dû ou expulser le locataire. Ces démarches nécessitent une procédure légale précis, dans laquelle l’huissier joue un rôle central. En tant qu’officier ministériel, l’huissier est habilité à :
- Encaisser les loyers impayés à l’amiable ou grâce à des saisies.
- Signifier des actes officiels (commandement de payer, assignation en justice, etc.).
- Superviser les procédures d’expulsion ordonnées par le juge.
- Fournir des conseils juridiques pour guider le bailleur dans ses démarches.
L’intervention de l’huissier en cas de loyers impayés garantit le respect de la législation et évite des actions illégales qui pourraient exposer le bailleur à des sanctions.
2. Les étapes d’une procédure pour loyers impayés
a) La recherche d’une solution à l’amiable
Avant toute action judiciaire, il est recommandé de tenter une solution amiable. Cela peut inclure :
- L’envoi d’une lettre de relance au locataire pour lui rappeler ses obligations et l’amener à payer.
- Le signalement à la CAF si le locataire bénéficie d’aides au logement. En cas d’impayés prolongés, la CAF peut verser l’aide directement au bailleur.
b) La mise en demeure de payer
Si aucune solution amiable n’est trouvée pour encaisser les loyers impayés, l’huissier peut envoyer au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou se déplacer pour la lui remettre en mains propres. Après avoir fait un point sur sa solvabilité, il peut convenir avec lui d’un échelonnement de sa dette.
Cette étape permet de formaliser la demande de paiement et de constituer une preuve pour une éventuelle action judiciaire.
c) Le commandement de payer par huissier
L’huissier intervient pour délivrer un commandement de payer au locataire en cas de loyers impayés. Ce document officiel informe le locataire qu’il dispose de 2 mois pour régulariser sa situation. Sans réponse, le bailleur peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail.
d) Résiliation du bail et expulsion
Si le locataire continue de ne pas payer, le bailleur peut demander au tribunal :
- La résiliation du bail par l’application de la clause résolutoire (si elle est prévue dans le contrat de bail).
- Une résiliation judiciaire si aucune clause résolutoire n’existe.
Le juge, après examen du dossier, peut condamner le locataire au paiement des loyers impayés et ordonner son expulsion. Celle-ci doit être exécutée par un huissier dans le respect des règles (jours ouvrables, horaires légaux, trêve hivernale, etc.).
e) Recouvrement forcé des loyers impayés : les saisies
Si le locataire refuse ou est incapable de rembourser les loyers impayés, l’huissier met en œuvre, grâce au jugement exécutoire, des procédures de recouvrement forcé des loyers impayés comme :
- La saisie sur compte bancaire : l’huissier peut bloquer les fonds présents sur le compte bancaire du locataire pour récupérer les sommes dues. Cette mesure est particulièrement efficace lorsque le locataire dispose d’économies.
- La saisie sur salaire : l’huissier peut demander une saisie sur les revenus du locataire. Une partie de son salaire est alors directement prélevée par l’employeur pour être reversée au bailleur dans la limite du barème légal.
- La saisie mobilière : si les autres solutions échouent, l’huissier peut procéder à une saisie des biens mobiliers du locataire (meubles, appareils électroniques, voiture, etc.). Ces biens peuvent ensuite être vendus aux enchères pour rembourser la dette.
3. Coût et prise en charge des frais d’huissier
Les frais de recouvrement amiable sont à la charge du propriétaire. En revanche, les frais engagés pour les actes de l’huissier (commandement de payer, expulsion, etc.) sont à la charge du locataire. Toutefois, si le locataire est incapable de les régler, le bailleur devra les acquitter à sa place ou faire appel à une assurance « garantie loyer impayé » s’il en a une.
En conclusion, face à des loyers impayés, l’intervention d’un huissier est indispensable pour garantir une procédure légale et efficace. En plus de son rôle exécutif, l’huissier est un partenaire précieux pour conseiller et assister le bailleur à chaque étape. Pour éviter les complications, il est conseillé d’agir dès les premiers signes d’impayé et de privilégier une approche progressive, commençant par une tentative de règlement à l’amiable.