Le commandement de payer est une procédure juridique qui intervient lorsqu’un locataire ne règle pas ses loyers ou charges locatives. Cet acte officiel, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), est une étape préalable à toute procédure d’expulsion. Voici tout ce que vous devez savoir pour mieux comprendre cette démarche et ses implications.
- Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?
- Quel est le délai pour payer les loyers après un commandement de payer ?
- Quand faut-il délivrer un commandement de payer les loyers ?
- Quelles sont les étapes du commandement de payer les loyers impayés ?
- Quels sont les effets du commandement de payer ?
- Comment réagir après la réception d’un commandement ?
- Quels sont les recours face à un commandement de payer ?
- Que se passe-t-il après l’expiration du délai pour payer ?
- Quels sont les frais pour délivrer un commandement de payer ?
- La prévention des expulsions
1. Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?
Un commandement de payer les loyers est un document adressé au locataire par un commissaire de justice à la demande du bailleur. Il vise à rappeler les obligations de paiement au locataire et à lui permettre de régulariser sa situation avant que des mesures plus strictes ne soient engagées.
Le commandement de payer les loyers marque une étape importante dans le processus de recouvrement car il sert de prérequis à une action en justice ou à une demande d’expulsion.
Cet acte est encadré par l‘article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668, et doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires pour être valide :
- Le délai pour régulariser la dette :
- 2 mois pour les baux conclus avant le 27 juillet 2023
- 6 semaines pour les baux conclus après le 27 juillet 2023 ;
- Le montant mensuel du loyer et des charges.
- Le décompte détaillé des sommes dues.
- Un avertissement précisant qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le bail peut être résilié avec une expulsion à la clé.
- L’adresse du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), que le locataire peut solliciter pour une aide financière.
- Une information sur la possibilité de demander au juge des délais de paiement en vertu de l’article 1343-5 du Code civil.
2. Quel est le délai pour payer les loyers après un commandement de payer ?
Depuis la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le délai a changé : pour les baux conclus avant cette date le délai reste inchangé à savoir deux mois. En revanche, pour les baux conclus après cette date, le délai est plus court car il est de six semaines.
3. Quand faut-il délivrer un commandement de payer les loyers ?
Le commandement de payer les loyers intervient généralement après plusieurs tentatives de relance amiable. Avant d’en arriver à cette étape, le bailleur peut avoir adressé une lettre de relance ou une mise en demeure au locataire. Cependant, si ces démarches n’ont pas donné de résultat, le bailleur peut faire appel à un huissier pour délivrer un commandement de payer les loyers.
Ce dernier est obligatoire avant de pouvoir saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail ou l’expulsion du locataire.
4. Quelles sont les étapes du commandement de payer les loyers impayés ?
a) La demande faite à un huissier de justice
Le bailleur contacte un huissier de justice pour qu’il délivre le commandement de payer. Il devra fournir à l’huissier les éléments nécessaires pour la rédaction de l’acte : le montant des loyers impayés, la période concernée et le contrat de bail.
b) La rédaction du commandement
L’huissier de justice rédige l’acte de commandement de payer qui sera remis au locataire. Ce document informe le locataire qu’il dispose d’un court délai pour régler la somme due.
c) La signification du commandement
Le commandement de payer peut être remis directement au locataire en main propre ou selon les modes de signification prévus par la loi. L’huissier s’assure que le locataire prend connaissance de l’acte, ce qui lui donne une valeur légale.
d) Délai pour régulariser la situation
À compter de la remise du commandement de payer les loyers, le locataire dispose d’un délai, deux mois ou six semaines, pour régler la dette, soit en payant l’intégralité des loyers dus, soit en proposant un échelonnement des paiements. Si le locataire régularise la situation dans ce délai, la procédure s’arrête là.
e) Conséquences en cas de non-paiement
Si le locataire ne règle pas sa dette dans le délai imparti, le bailleur peut engager une action en justice. Cela peut inclure une résiliation judiciaire du bail et une demande d’expulsion.
5. Quels sont les effets du commandement de payer ?
Le commandement de payer les loyers a plusieurs effets importants :
- Mise en demeure : le locataire est formellement averti qu’il doit payer ses loyers sous peine de voir la situation se compliquer.
- Délai légal pour payer : le locataire dispose de deux mois ou six semaines pour régler la dette avant que des mesures supplémentaires soient prises comme une assignation.
- Prérequis pour l’expulsion : si le locataire ne paie pas les loyers dans le délai imparti, le commandement de payer est un prérequis obligatoire avant d’engager une procédure d’expulsion.
- Effet dissuasif : de nombreux locataires réagissent en payant leurs arriérés dès qu’ils reçoivent cet acte afin d’éviter les conséquences juridiques.
6. Comment réagir après la réception d’un commandement ?
Si vous recevez un commandement de payer les loyers, voici les étapes à suivre pour éviter une aggravation de la situation :
- Vérifiez le contenu du document :
- Assurez-vous que toutes les mentions obligatoires y figurent.
- Si certaines informations sont manquantes, le commandement peut être contesté.
- Réagissez dans les délais impartis :
- Vous disposez de 6 semaines ou 2 mois pour payer la totalité ou une partie de votre dette. Cela montre votre bonne foi et peut freiner la procédure judiciaire.
- Demandez des aides financières :
- Contactez une assistante sociale pour explorer les aides disponibles : allocations logement, fonds d’urgence du FSL ou autres organismes.
- Engagez le dialogue avec votre bailleur :
- Essayez de trouver un accord amiable notamment sur des échéanciers de paiement. Assurez-vous de formaliser cet accord par écrit.
7. Quels sont les recours face à un commandement de payer ?
Si vous contestez le montant réclamé ou les motifs invoqués :
- Contactez le bailleur pour clarifier la situation.
- Sollicitez l’aide d’un conciliateur de justice pour tenter de résoudre le litige à l’amiable. Cette étape est obligatoire pour les montants inférieurs à 5 000 €.
- À défaut d’accord, saisissez le juge des contentieux de la protection. Vous n’avez pas besoin d’un avocat pour cette démarche.
8. Que se passe-t-il après l’expiration du délai pour payer ?
Si la dette n’est pas régularisée dans le délai imparti, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion. Dans ce cas, le locataire reçoit une assignation à comparaître devant un tribunal où il peut encore demander des délais de paiement.
9. Quels sont les frais pour délivrer un commandement de payer ?
Les frais associés à la délivrance d’un commandement de payer les loyers sont à la charge du locataire, conformément à la loi. Toutefois, le bailleur doit très souvent avancer ces frais qui peuvent être récupérés si le locataire règle sa dette.
Le coût est réglementé et varie en fonction de plusieurs facteurs tels que la distance de déplacement de l’huissier, mais en moyenne le coût d’un commandement de payer les loyers est d’environ 100 à 150 €. Ce montant peut inclure la rédaction de l’acte et le déplacement pour signifier le commandement au locataire.
10. La prévention des expulsions
En cas de situation d’impayés prolongés, le commissaire de justice doit signaler le cas à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Ce dispositif permet d’évaluer la situation socio-économique des occupants et de proposer des solutions adaptées (diagnostic social, aides d’accompagnement).
En conclusion, le commandement de payer est un outil essentiel pour les bailleurs confrontés à des loyers impayés. Il constitue un moyen efficace de formaliser la demande de paiement et de donner au locataire un délai pour régulariser sa situation avant d’engager une procédure judiciaire plus lourde.