Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont une source fréquente de questions pour les locataires et propriétaires. Elles désignent les frais liés à l’entretien et au bon fonctionnement des parties communes d’un immeuble ou des équipements dont le locataire bénéficie directement. Mais alors, qui paie quoi ? Voici un guide complet pour clarifier le partage des charges locatives entre locataires et propriétaires.
1. Qu’est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives sont les dépenses initialement réglées par le propriétaire pour l’entretien courant et l’usage collectif du bien loué. Ensuite, le propriétaire récupère une partie de ces frais auprès du locataire sous forme de provisions, généralement ajoutées au montant du loyer. Ces charges sont encadrées par la loi, notamment par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables sur le locataire.
2. Quelles charges sont récupérables par le propriétaire ?
Les charges locatives récupérables se répartissent en plusieurs catégories :
- Frais liés aux services collectifs : l’eau, l’électricité, le chauffage des parties communes, ainsi que l’entretien des équipements communs comme le chauffage collectif, et les vide-ordures.
- Entretien courant : nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts (jardins, pelouses, haies) et des voies d’accès (parkings, allées).
- Petites réparations : ces charges concernent les menues réparations nécessaires au maintien en bon état des équipements collectifs, comme le remplacement des ampoules dans les parties communes ou le graissage des portes d’entrée de l’immeuble.
- Salaires du personnel : si un gardien ou concierge est employé pour l’entretien de l’immeuble, une partie de son salaire (jusqu’à 75 %) peut être facturée au locataire, notamment s’il assure la sortie des poubelles ou l’entretien des parties communes.
- Taxes locatives : le locataire est également redevable de certaines taxes comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou la taxe de balayage.
3. Les charges non récupérables
Certaines charges sont exclusivement à la charge du propriétaire. Il s’agit principalement de dépenses liées à des travaux importants ou à l’amélioration de l’immeuble. Parmi ces charges non récupérables, on retrouve :
- Les grosses réparations : travaux de ravalement de façade, remplacement des systèmes de chauffage, réparations majeures des ascenseurs.
- Les dépenses d’amélioration : par exemple, l’installation de nouveaux équipements ou la mise aux normes des bâtiments (comme les ascenseurs ou la mise en conformité des installations électriques).
- Les taxes foncières : elles sont entièrement à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être réclamées au locataire.
4. Comment sont calculées les charges locatives ?
Les charges locatives peuvent être calculées de deux façons principales :
- Au réel : le locataire paie une provision sur charges chaque mois, basée sur une estimation des dépenses, avec une régularisation annuelle. Une fois les comptes établis, le propriétaire compare les montants provisionnés aux dépenses réelles et procède à un ajustement. Si les dépenses réelles sont inférieures à ce qui a été payé, le locataire est remboursé. Dans le cas contraire, il devra s’acquitter de la différence.
- Au forfait : dans le cas de locations meublées, le propriétaire peut choisir un montant fixe pour les charges, sans régularisation. Ce forfait ne peut pas être modifié, même en cas de surcoût des dépenses réelles. Ce système est surtout utilisé pour les locations de courte durée.
5. Que faire en cas de désaccord sur les charges ?
Les désaccords sur les charges locatives ne sont pas rares. Dans ce cas, le locataire dispose de plusieurs options :
- Vérification des comptes : le propriétaire est tenu de mettre à la disposition du locataire, sur demande, les justificatifs des charges (factures, décomptes). Le locataire peut ainsi vérifier la légitimité des charges qui lui sont imputées.
- Contestation des charges : si le locataire estime que certaines charges ne sont pas justifiées, il peut contester leur paiement. Une lettre recommandée avec accusé de réception est recommandée. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir un conciliateur de justice, un huissier de justice de proximité ou, en dernier recours, un tribunal compétent.
6. Peut-on refuser de payer les charges locatives ?
Le paiement des charges locatives est une obligation légale du locataire, généralement prévue dans le contrat de bail. En cas de non-paiement des charges, le propriétaire est en droit de demander la résiliation du bail pour non-respect des obligations du locataire. Cependant, un locataire a le droit de suspendre partiellement ou totalement le paiement des charges contestées s’il estime qu’elles ne sont pas justifiées, à condition d’engager rapidement les démarches nécessaires pour clarifier la situation.
En conclusion, les charges locatives sont une composante essentielle du coût de la location. Si le propriétaire est responsable de leur paiement initial, il est en droit de récupérer certaines dépenses auprès du locataire. Cependant, seules les charges strictement encadrées par la loi peuvent être facturées au locataire. Une bonne communication et la vérification régulière des comptes permettent d’éviter les malentendus et de garantir une relation locataire-propriétaire sereine.