Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer malgré plusieurs relances et un commandement de payer rester vain, le bailleur peut être contraint de saisir la justice pour protéger ses droits. L’assignation au tribunal est une étape clé pour recouvrer les loyers impayés. Elle permet de demander la résiliation du bail, le recouvrement des loyers impayés et, si nécessaire, l’expulsion du locataire. Cet article détaille les étapes de cette procédure, ses enjeux et ses conséquences.
- Qu’est-ce qu’une assignation au tribunal pour loyers impayés ?
- Quand faut-il engager une assignation au tribunal ?
- Comment se déroule l’assignation au tribunal pour loyers impayés ?
- Quels sont les délais et frais associés ?
- Que faire après la décision du tribunal ?
1. Qu’est-ce qu’une assignation au tribunal pour loyers impayés ?
L’assignation est un acte juridique formel délivré par un huissier de justice. Elle a pour but de convoquer le locataire devant le juge des contentieux de la protection afin qu’il examine la situation et prenne une décision.
Dans le cadre des loyers impayés, l’assignation au tribunal vise généralement à :
- Obtenir la résiliation du bail.
- Récupérer les loyers impayés et les éventuelles pénalités ou charges dues.
- Demander, si nécessaire, l’expulsion du locataire.
2. Quand faut-il engager une assignation au tribunal ?
L’assignation est une solution de dernier recours, après avoir tenté de résoudre le problème à l’amiable. Avant de saisir le tribunal, le bailleur doit respecter certaines étapes légales :
- Relances amiables : contactez le locataire par téléphone, email ou courrier pour comprendre la situation et trouver un arrangement pour le règlement des loyers impayés.
- Mise en demeure : si le locataire ne réagit pas, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger le paiement sous un délai précis.
- Commandement de payer par huissier : cet acte, délivré par un huissier, est obligatoire avant toute action judiciaire. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines (pour les baux conclus après cette date) pour régler sa dette ou proposer un plan d’apurement. Pour les baux antérieurs à cette date, le délai pour payer est de 2 mois.
Si, malgré ces démarches, le locataire ne régularise pas la situation dans le délai accordé, l’assignation au tribunal devient nécessaire.
3. Comment se déroule l’assignation au tribunal pour loyers impayés ?
a). La rédaction et la signification de l’assignation
Le bailleur mandate un huissier pour rédiger et signifier l’acte d’assignation au locataire. Ce document doit contenir :
- Les coordonnées des parties (bailleur et locataire).
- Le montant des loyers impayés et la période concernée.
- Les demandes du bailleur : résiliation du bail, paiement des loyers dus, remboursement des frais, etc.
- La date, l’heure et le lieu de l’audience.
L’assignation au tribunal pour loyers impayés doit être notifiée au préfet deux mois avant l’audience. Ce dernier va saisir un organisme qui va être chargé d’établir un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur peuvent présenter leurs observations. Ce diagnostic vise à apporter au juge des éléments sur le contexte, la solvabilité et la bonne foi du locataire.
b) L’audience devant le juge
Lors de l’audience, les parties peuvent se faire assister par un avocat :
- Le bailleur expose les faits et justifie sa demande avec des preuves (contrat de bail, relances, commandement de payer, etc.).
- Le locataire peut présenter sa défense, notamment en cas de difficulté financière ou de litige concernant l’état du logement.
Le juge examine les arguments des deux parties avant de rendre une décision.
c) La décision du tribunal
Le tribunal peut :
- Constater la résiliation du bail (si une clause résolutoire est prévue dans le contrat).
- Prononcer une résiliation judiciaire du bail si aucune clause résolutoire n’existe.
- Condamner le locataire à payer les loyers en retard.
- Accorder des délais de paiement jusqu’à 3 ans au locataire pour régulariser sa dette (article 24 V de la loi du 6 juillet 1989). Pour cela, le locataire doit avec repris le paiement du loyer avant l’audience et être en capacité de rembourser sa dette.
- Ordonner l’expulsion du locataire et fixer les modalités de son exécution.
4. Quels sont les délais et frais associés ?
Le temps nécessaire pour obtenir une décision dépend de la disponibilité des tribunaux : cela peut prendre plusieurs mois avant que l’audience ait lieu.
En ce qui concerne les coûts, les frais d’assignation sont à la charge du locataire défaillant mais le bailleur doit généralement les avancer. Des frais d’avocats peuvent également s’ajouter si leur présence est demandée par les parties.
5. Que faire après la décision du tribunal ?
Si le tribunal ordonne l’expulsion ou le paiement des dettes, l’huissier de justice intervient pour exécuter la décision :
- Il signifie la décision de justice : le locataire est informé du jugement.
- Il procède à l’expulsion du locataire : si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, l’huissier peut organiser son expulsion en respectant les délais et les règles légales.
- Il recouvre les loyers impayés : l’huissier peut engager des mesures coercitives (saisie sur salaire, saisie sur compte bancaire, etc.) pour récupérer les loyers impayés.
En conclusion, l’assignation au tribunal pour loyers impayés est une procédure incontournable lorsque les démarches amiables et les commandements de payer n’ont pas abouti. En respectant les étapes légales et en constituant un dossier solide, le bailleur peut obtenir gain de cause. Cependant, cette démarche peut être longue et coûteuse, d’où l’importance d’anticiper les risques d’impayés et de réagir rapidement dès les premiers signes de difficulté.